夫妻贈與房地產真的免稅嗎？現在不課，不代表以後出售沒影響
夫妻間相互贈與財產，原則上不計入贈與總額，但房屋仍可能涉及契稅，土地則可依規定申請不課徵土地增值稅。未來受贈配偶出售房地時，取得日與成本還可能回看配偶原始取得情況，不能只看現在是否有稅。
很多人會說：
「夫妻之間贈與房子，不是免稅嗎？」
這句話只說對一半。
夫妻相互贈與財產，確實有特殊的稅務規定。
但房地產移轉不是只有「贈與稅」一種稅。
還可能涉及：
- 契稅
- 土地增值稅
- 印花稅
- 登記規費
- 未來出售時的房地合一稅
所以不能只用一句：
「夫妻贈與免稅。」
就認為整筆房地產移轉完全沒有成本。
1. 夫妻贈與，真的不用繳贈與稅嗎？
依現行規定，配偶相互贈與的財產，不計入贈與總額。
也就是說：
夫妻互贈房地產，原則上不課贈與稅。
但實務上，仍須依規定辦理相關申報，取得稅捐機關核發的證明文件，後續才能辦理產權移轉登記。
所以要記得：
不課稅，不等於完全不用辦申報程序。
2. 贈與「房屋」，仍然可能要繳契稅
這是很多人最容易忽略的地方。
夫妻之間雖然原則上不課贈與稅，但房屋所有權移轉仍屬契稅課徵範圍。
贈與契稅目前的法定稅率為6%。
契稅不是直接用市場成交價計算，而是依房屋核定契價等規定計算。
所以夫妻互贈房屋時，仍應依法辦理契稅申報。
3. 贈與「土地」，可申請不課徵土地增值稅
夫妻相互贈與土地，可以依規定申請：
不課徵土地增值稅。
這對家庭財產調整確實有幫助。
但要注意：
「不課徵」不等於永遠免稅。
比較容易理解的方式是：
把這次土地增值稅先往後延。
未來土地再移轉給第三人時，仍可能依相關規定重新計算土地增值稅。
4. 「不課徵」和「免徵」不要混在一起
這兩個詞看起來很像，實際概念不同。
不課徵
目前這一次先不課。
未來再移轉時，可能仍要回頭計算。
免徵
則是法律明文規定某一筆移轉免除課稅。
所以夫妻贈與土地時，不要直接說：
「土地增值稅免掉了。」
更精確的說法是：
符合條件時，可以申請不課徵。
5. 夫妻贈與土地，也可以選擇現在繳土地增值稅嗎？
實際規劃時，不一定所有案件都要直接選擇不課徵。
要看：
- 土地增值幅度
- 未來是否出售
- 家庭資產配置
- 是否可能符合自用住宅優惠
- 未來持有期間
- 整體稅負規畫
有些案件現在不課，看起來很省。
但未來出售時，稅負可能累積回來。
所以真正要看的不是：
「今天省多少？」
而是：
整體家庭未來總稅負是多少。
6. 受贈配偶以後出售，房地合一稅從贈與日重新算嗎？
不一定。
這是非常重要的地方。
如果房地是透過夫妻間贈與取得，未來受贈配偶出售時，房地合一稅的取得日期與成本認定，不能只看夫妻贈與登記那一天。
實務上會依規定，回看配偶間第一次相互贈與前的原始取得情況。
例如：
先生先買進房地。
幾年後贈與太太。
太太之後出售。
計算房地合一稅時，持有期間可能要回溯先生原來取得房地的日期，而不是只從太太受贈日開始算。
7. 原始取得成本也可能一起延續
不只是取得日期。
原始取得成本也很重要。
如果原配偶最初是向第三人買進，未來受贈配偶出售時，符合規定者，計算房地合一稅可能仍會回看原始取得成本。
所以夫妻贈與不是：
「過一次戶，成本就重新洗牌。」
未來出售時，很多資料還是會回到最早的取得歷程。
8. 為什麼這件事很重要？
因為房地合一稅會受到下列因素影響：
- 取得日期
- 持有期間
- 原始取得成本
- 裝修及改良費用
- 仲介費
- 出售費用
所以如果只想到：
「現在夫妻贈與不用贈與稅。」
卻沒有考慮未來出售，就可能低估後續稅負。
真正完整的問題應該是：
「現在過戶要多少錢？未來賣掉又會怎麼課？」
9. 夫妻贈與可以用自用住宅土地增值稅10%嗎？
不能直接這樣理解。
自用住宅土地增值稅10%優惠，主要是針對符合條件的「出售」。
夫妻贈與土地，則是另一套特殊規定。
如果選擇申請不課徵土地增值稅，就是依夫妻贈與制度辦理。
兩套制度不能混在一起。
10. 贈與房屋，也要注意契稅申報期限
即使是夫妻之間的房屋贈與，也不是：
「家人自己辦，晚一點沒關係。」
契稅仍有法定申報期限。
如果逾期，可能產生額外負擔。
所以不論是夫妻間贈與，還是一般贈與，都應在辦理前把：
- 稅務申報
- 文件準備
- 登記流程
一起安排好。
11. 哪些情況常會考慮夫妻贈與？
常見原因可能包括：
- 家庭財產配置
- 夫妻持分調整
- 繼承規畫
- 貸款安排
- 資產管理
- 未來出售規畫
但不同目的，會牽動不同稅務結果。
例如只是想把房屋移到另一半名下，不代表一定是最低成本的做法。
還應一起評估：
- 契稅
- 登記規費
- 貸款條件
- 持有稅負
- 未來房地合一稅
12. 可以把夫妻贈與簡單記成四句
贈與稅
原則上不課，但要依規定辦理申報。
房屋契稅
仍可能要繳。
土地增值稅
可依規定申請不課徵，但不是永遠免稅。
房地合一稅
未來出售時，取得日與成本可能回看原配偶原始取得情況。
這樣比較不容易搞混。
阿勇提醒
夫妻贈與房地產，最容易出現的誤解就是：
「夫妻贈與免稅，所以怎麼過戶都沒差。」
其實不是。
今天沒有贈與稅，不代表：
- 沒有契稅
- 土地增值稅永遠不用繳
- 未來出售取得成本重新計算
- 房地合一稅完全沒影響
所以如果是為了家庭資產配置，最好先把：
現在移轉成本＋未來出售稅負
一起算。
不要只看今天省多少。
而是看：
整個家庭未來怎麼安排比較合適。
