房地合一稅自住優惠怎麼算？400萬元免稅、超過部分10%一次看懂
符合房地合一稅自住房地優惠條件時，課稅所得400萬元以下免稅，超過400萬元的部分按10%課稅。但須同時符合設籍、持有並居住連續滿6年，交易前6年未出租、營業或執行業務，以及家庭6年內未曾使用本項優惠等條件。
賣房時，很多屋主會問：
「我這間房是自己住，房地合一稅是不是比較省？」
答案是：
如果符合自住房地優惠條件，稅負確實可能差很多。
目前房地合一稅對符合條件的自住房地，提供：
- 課稅所得400萬元以下免稅
- 超過400萬元部分按10%課稅
但要注意：
400萬元不是成交價，而是「課稅所得」。
1. 400萬元免稅，不是房子賣400萬元以下才免稅
這是最容易誤會的地方。
房地合一稅不是直接用成交總價課稅。
基本概念是：
成交價額
－ 原始取得成本
－ 可扣除相關費用
－ 土地漲價總數額
＝ 房地交易課稅所得
符合自住房地優惠時，再適用400萬元免稅額。
所以：
房子賣1,500萬元，不代表用1,500萬元課房地合一稅。
真正要先算的是：
「這一筆交易實際產生多少課稅所得？」
2. 自住優惠怎麼計算？
假設某筆房屋交易：
- 計算後課稅所得為500萬元
- 同時符合自住房地優惠
計算方式就是：
500萬元
－ 400萬元免稅額
＝ 100萬元
剩下的100萬元，再按10%課稅。
所以：
100萬元 × 10%
＝ 10萬元
這筆交易的房地合一稅約為10萬元。
3. 如果課稅所得不到400萬元呢？
例如：
課稅所得為350萬元。
如果符合自住房地優惠：
350萬元
－ 400萬元免稅額
因為沒有超過400萬元，所以這部分可以免納房地合一所得稅。
但要特別注意：
免稅不等於不用申報。
只要屬於房地合一稅申報範圍，仍應依規定辦理申報。
4. 第一個重要條件：設籍、持有並居住連續滿6年
要適用自住房地優惠，個人或其：
- 配偶
- 未成年子女
必須在該房屋設有戶籍，而且持有並居住於該房屋連續滿6年。
所以不能只看：
「我買這間房已經6年。」
還要同時確認：
- 有沒有設戶籍
- 是否實際居住
- 是否連續滿6年
少一個條件，都可能影響優惠。
5. 自己住，但戶籍一直在別的地方呢？
這就要特別注意。
房地合一稅自住優惠，明確包含設籍條件。
所以即使真的住在這裡多年，如果戶籍一直沒有遷入，就不能單純用：
「這是我的自住房。」
直接認定一定符合優惠。
準備出售以前，可以先確認戶籍資料：
什麼時候遷入？中間有沒有遷出？是否已連續滿6年？
6. 第二個條件：交易前6年不能出租
自住房地優惠另一項重要條件是：
交易前6年內，不得出租。
例如房子持有10年：
前4年出租，後6年自己住。
如果其他條件也符合，就可以再進一步確認是否具備自住優惠資格。
但如果交易前3年才停止出租，就可能不符合這項「交易前6年無出租」的條件。
所以不能只問：
「現在是不是自住？」
還要往前看6年。
7. 供營業或工作室使用，也要注意
交易前6年內，不只不能出租。
也不能供：
- 營業使用
- 執行業務使用
例如：
- 開店
- 公司營業登記
- 專業工作室
- 執行業務場所
都可能影響自住房地優惠的認定。
如果同一間房屋同時有住宅及營業用途，最好在出售前先向國稅局確認實際適用方式。
8. 第三個條件：6年內不能重複使用自住優惠
還有一項很容易忽略：
本人、配偶及未成年子女，在交易前6年內，不能曾經使用過房地合一稅的自住房地優惠。
也就是說：
這項優惠不是夫妻各自每6年都能各用一次。
判斷時要把：
本人＋配偶＋未成年子女
一起確認。
9. 持有超過6年，就一定可以用10%嗎？
不一定。
「持有滿6年」只是條件之一。
還要同時符合：
- 設籍連續滿6年
- 實際居住
- 交易前6年未出租
- 未供營業使用
- 未供執行業務使用
- 本人、配偶及未成年子女6年內未曾使用本項優惠
所以：
持有時間到了，不代表自動取得優惠。
10. 如果不符合自住優惠，稅率是多少？
目前境內居住者出售適用房地合一稅的房地，通常依持有期間適用不同稅率：
- 持有2年以內：45%
- 超過2年、未逾5年：35%
- 超過5年、未逾10年：20%
- 超過10年：15%
而符合自住房地優惠時：
- 課稅所得400萬元以下免稅
- 超過400萬元部分10%
所以是否符合自住優惠，稅負差距可能非常大。
11. 400萬元免稅額可以夫妻各用400萬元嗎？
不是。
不能因為夫妻兩人共同持有，就直接變成：
400萬元 × 2＝800萬元免稅額。
這項優惠是針對符合條件的自住房地交易，依規定適用400萬元免稅額。
不是按照家庭成員人數累加。
12. 房地合一稅與土地增值稅不是同一種稅
這點很重要。
前一篇談的：
自用住宅土地增值稅10%
和這一篇的：
房地合一稅400萬元免稅＋超過部分10%
是兩套不同制度。
土地增值稅屬地方稅。
房地合一稅則屬所得稅。
兩者：
- 適用條件不同
- 設籍要求不同
- 出租限制不同
- 計算方式也不同
所以不能因為土地增值稅可以適用自用住宅10%，就直接認為房地合一稅也一定符合自住優惠。
反過來也是一樣。
13. 有賺錢，也可能不用繳房地合一稅
例如：
某筆交易課稅所得為300萬元。
只要符合自住房地優惠：
課稅所得300萬元低於400萬元免稅額。
因此房地合一稅應納稅額可能為0。
但還是要記得：
符合申報範圍，就要依法申報。
14. 房地合一稅什麼時候要申報？
一般房屋、土地交易，原則上應在：
完成所有權移轉登記日的次日起30日內
辦理房地合一所得稅申報。
不要以為：
「沒有稅要繳，所以不用申報。」
免稅與免申報是不同概念。
15. 賣房以前，先準備哪些資料？
如果想判斷能不能使用自住房地優惠，可以先整理：
1. 房屋及土地取得日期
2. 戶籍遷入日期
3. 是否連續居住滿6年
4. 過去6年是否曾出租
5. 是否曾供營業或執行業務使用
6. 本人、配偶及未成年子女過去6年是否用過本項優惠
7. 原始取得成本
8. 裝修、仲介及其他可證明費用
資料越完整，越容易正確試算。
阿勇提醒
房地合一稅自住優惠，不是：
「我住這裡很久，所以一定可以。」
而是要同時確認：
戶籍＋持有＋居住＋6年無出租營業＋6年內未使用優惠。
另外還要記住：
400萬元免稅，是課稅所得400萬元，不是成交價400萬元。
所以賣房以前，最好先把成本資料及自住資格整理好，再決定實際售價與底價。
稅先算清楚，才知道：
房子成交後，真正可以留下多少錢。
