房地合一稅是什麼？稅率、算法與申報期限一次看懂

哪些交易可能適用？

常見適用範圍包括：

• 2016年1月1日以後取得的房屋、土地
• 房屋使用權
• 預售屋及其坐落基地的交易
• 符合特定條件的房地持有公司股份或出資額

實際是否適用新制，仍要依取得日期、取得方式及交易標的判斷。

房地合一稅如何計算？

基本計算方式為：

課稅所得＝成交價額－取得成本－相關必要費用－土地漲價總數額

再將課稅所得乘上適用稅率：

應納稅額＝課稅所得×適用稅率

注意，土地漲價總數額與實際繳納的土地增值稅不是同一個數字，計算時不要直接混用。

哪些成本與費用可能扣除？

有合法憑證並符合規定的項目，可能包括：

• 原始買入房屋及土地的價金
• 契稅、印花稅、登記規費及代書費
• 買入或出售時支付的仲介服務費
• 為房屋增置、改良或修繕所支付的費用
• 出售時必要的廣告費、清潔費等

一般房貸利息、管理費、房屋稅，以及日常使用期間的修繕費，不一定可以列入扣除。

因此，購屋契約、匯款紀錄、發票、收據及工程明細都應妥善保存。

一般個人出售房地的稅率

境內居住者通常依持有期間適用下列稅率：

• 持有2年以內：45%
• 超過2年、未逾5年：35%
• 超過5年、未逾10年：20%
• 超過10年：15%

短期出售的稅率較高，因此預計換屋或出售前，應先確認實際取得日、交易日及持有期間。

部分非自願出售、合建分回等特殊案件，可能另有20%的規定，必須依個案條件認定。

自住房地有400萬元免稅額嗎？

符合下列條件者，才可能適用自住房地優惠：

1. 本人、配偶或未成年子女在該房屋設有戶籍。
2. 持有並實際居住連續滿6年。
3. 交易前6年內沒有出租、供營業或執行業務使用。
4. 本人、配偶及未成年子女在交易前6年內未曾使用這項優惠。

符合條件時：

• 課稅所得400萬元以下：免稅
• 超過400萬元的部分：稅率10%

「持有滿6年」不等於一定符合優惠；戶籍、實際居住及使用情形都必須同時確認。

沒有賺錢，也可能要申報

房地合一稅採分離申報。

一般房屋、土地交易，應自完成所有權移轉登記日的次日起算30日內辦理申報；預售屋等交易則依規定的交易日起算。

即使交易沒有獲利、計算結果不用繳稅，原則上仍要在期限內完成申報。符合規定的交易虧損，也可能在交易日以後3年內抵減其他房地交易所得。

阿勇提醒

賣房前不要只用「售價減買價」估算獲利。

取得方式、持有期間、自住條件、土地漲價總數額，以及成本憑證是否完整，都會影響最後稅額。

建議在決定成交價格前，先整理：

• 買入及預計出售日期
• 原始買賣契約與付款紀錄
• 仲介、代書及稅費單據
• 裝修工程發票與明細
• 戶籍及實際使用情形
• 土地漲價總數額資料

先算清楚可能的稅費與實拿金額，再決定售價，會比成交後才處理更穩妥。

本文為一般制度說明，實際稅額仍應依個案資料及申報時有效法令，由國稅局或專業稅務人員確認。