繼承取得的房屋出售，房地合一稅持有期間怎麼算？

剛繼承房屋不久就出售，房地合一稅一定按短期持有的45%稅率計算嗎？

不一定。

出售繼承取得的房屋時，要先分成兩個問題：

1. 這筆交易適用房地合一新制還是舊制？

2. 如果適用新制，持有期間及稅率怎麼計算？

這兩個問題不能混在一起。

第一步：先判斷適用新制還是舊制

繼承人出售房地時，不能只看自己何時辦完繼承登記。

如果是105年1月1日以後繼承取得，原則上要追查被繼承人當初取得房地的日期：

- 被繼承人在105年1月1日以後取得：原則上適用房地合一新制

- 被繼承人在104年12月31日以前取得：原則上仍可能適用舊制

因此，自己在2026年繼承，不代表一定適用新制；自己才持有幾個月，也不代表一定按45%稅率計算。

仍有自住優惠選擇及其他特殊情況，應依實際資料確認。

第二步：新制持有期間可以合併計算

如果確認適用房地合一新制，計算持有期間時，可以把：

繼承人的持有期間＋被繼承人的持有期間

合併計算。

現行規定也允許連續繼承案件，合併計算歷次被繼承人的持有期間。

例如：

- 爺爺於2012年買進房屋

- 父親於2024年繼承

- 子女於2026年再繼承

- 子女於2026年出售

判斷新、舊制時，因最近一次被繼承人，也就是父親，是在2024年取得房地，原則上屬於新制範圍。

但計算新制持有期間時，可以合併爺爺、父親及子女的持有期間，從2012年計算至2026年出售時。

合計持有期間超過10年，可能適用15%稅率，而不是只看子女持有幾個月就直接套用45%。

一般持有期間與稅率

適用房地合一新制時，一般個人境內居住者依合計持有期間適用下列稅率：

• 持有2年以內：45%
• 超過2年、未逾5年：35%
• 超過5年、未逾10年：20%
• 超過10年：15%

上述稅率是針對計算後的「課稅所得」，不是直接拿成交總價乘上稅率。

是否有非自願出售、自住優惠或其他特殊規定，仍要另外判斷。

同一間房屋可能同時有新制與舊制持分

有些繼承房產經過多次繼承，每一部分持分的來源不同。

例如：

- 二分之一持分來自母親，母親在2010年買進

- 另外二分之一持分來自父親，父親在2022年繼承取得

- 子女之後再繼承全部房屋並出售

這兩部分持分可能因來源及取得日期不同，分別涉及舊制與新制。

所以，現在謄本即使只顯示一位所有權人持分全部，也不能直接認為整間房屋使用同一種課稅方式。

應搭配查閱：

- 歷次土地及建物登記資料

- 繼承系統表

- 遺產分割協議

- 被繼承人的原始取得契約

- 歷次繼承日期與持分變化

持有很久，不代表一定沒有房地合一稅

合併持有期間主要影響適用稅率，但實際稅額還要計算：

- 成交價額

- 可認列的取得成本

- 仲介費、代書費及其他必要費用

- 土地漲價總數額

- 是否符合自住優惠

- 是否另有特殊減免規定

繼承取得房地的成本認定，也不一定直接使用被繼承人當年的買進價格，應依稅法及可提出的文件計算。

準備出售前，可以先使用屋主實拿試算工具整理交易成本；房地合一稅金額仍應以國稅局或專業稅務試算為準。

新制交易要注意30日申報期限

如果出售的繼承房地屬於房地合一新制，原則上應自完成所有權移轉登記日的次日起算30日內申報。

即使最後計算結果：

- 沒有獲利

- 課稅所得為0元

- 符合優惠而不必繳稅

只要屬於新制申報範圍，通常仍要在期限內完成申報。

不要等到隔年5月申報綜合所得稅時才處理。

出售前先查這5個日期

1. 原始取得人何時買進房地

2. 每一次繼承開始的日期

3. 最近一次被繼承人何時取得

4. 現在的繼承人何時取得

5. 預計何時完成出售移轉

日期確認後，才能進一步判斷新舊制、合計持有期間及可能稅率。

財政部2026年2月12日發布的連續繼承實際案例

阿勇提醒

繼承房屋的房地合一稅，最容易犯的錯誤是：

只看現在權狀上的登記日期，就直接判斷新舊制及稅率。

正確做法是沿著每一部分持分，往前查清楚取得來源。

尤其經過夫妻、父母、子女或兄弟姊妹連續繼承的房產，更可能出現不同持分分別適用新制與舊制的情況。

如果您準備出售繼承房產，可以先填寫服務需求，提供不動產位置、繼承時間及已知的原始取得資料，再進一步整理出售成本與稅務確認方向。

本文提供一般稅務概念與交易提醒，不代替個別稅額計算。房地合一新舊制、持有期間、成本及優惠資格，仍應由國稅局、會計師或專業人士依完整資料確認。