賣房子要繳哪些稅？別只看成交價，先算真正實拿多少

房子成交1,500萬元，不代表屋主最後可以拿回1,500萬元。

房地合一稅、土地增值稅、仲介服務費、原房貸及其他交易支出，都會影響最後可運用的資金。

所以賣房前，不只要問「可以賣多少」，更要先算清楚：

成交以後，全部扣掉，我真正可以拿回多少？

屋主實拿金額怎麼算？

可先用以下方式掌握方向：

屋主實拿＝成交價－未清償貸款－房地合一稅－土地增值稅－仲介服務費－其他交易費用

其中，未清償貸款不是稅金，也不等於賣房損失；只是出售時必須先清償銀行，剩餘款項才是屋主可以實際運用的資金。

賣房常見的五類扣款

1. 未清償的房屋貸款

房屋仍有貸款時，通常要從成交款中優先清償銀行欠款，才能辦理抵押權塗銷。

除了貸款本金，也要確認：

• 是否有提前清償違約金
• 清償至交屋日的利息
• 抵押權塗銷及代辦費用
• 是否另有二順位抵押或其他擔保債務

不要只看每月繳款金額，應向銀行申請「預計清償日的實際清償金額」。

2. 房地合一稅

房地合一稅原則上是對房地交易所得課稅，不是直接拿成交總價乘上稅率。

基本概念為：

課稅所得＝成交價－取得成本－必要費用－土地漲價總數額

最後再依取得日期、持有期間、自住條件及取得方式，判斷適用稅率。

買賣、繼承、受贈、夫妻贈與或合建取得，計算方式可能不同，不能只用「售價減買價」簡單判斷。

3. 土地增值稅

土地增值稅是依土地公告現值的漲價情形計算，與房地合一稅是兩種不同的稅。

一般用地採累進稅率；符合自用住宅用地條件時，可能適用10%優惠稅率。

但自用住宅用地優惠有戶籍、使用情形、土地面積及適用次數等條件，不是有自住事實就一定符合。

準備出售前，建議先向土地所在地的地方稅務局申請試算。

4. 仲介服務費

仲介服務費依委託契約約定計算。

例如成交價1,500萬元，賣方服務費約定為4%：

1,500萬元×4%＝60萬元

服務費會直接影響屋主最後實拿，因此在議價過程中，不能只比較成交價格，也要把相關費用一起算進去。

5. 其他交易費用

依案件情況不同，還可能包括：

• 代書及登記相關費用
• 履約保證相關費用
• 貸款清償與抵押權塗銷費用
• 提前清償違約金
• 房屋或土地交屋前應分攤的稅費
• 欠繳的管理費、水電費或其他款項
• 搬遷、清運或依契約約定處理屋況的支出

每一筆交易的扣款項目不一定相同，應以買賣契約、委託契約及實際發生費用為準。

用1,500萬元成交，實拿多少？

假設房屋成交價為1,500萬元：

• 原房貸清償：500萬元
• 仲介服務費：60萬元
• 房地合一稅：42萬元
• 土地增值稅：18萬元
• 其他交易費用：5萬元

初步可運用資金為：

1,500萬元－500萬元－60萬元－42萬元－18萬元－5萬元＝875萬元

這只是說明「實拿」的計算方式，並不是固定稅額。實際房地合一稅與土地增值稅，仍須依個案資料計算。

為什麼簽約前就要先算？

如果屋主預計用售屋款清償債務、換屋、分配財產或安排退休資金，實拿金額就比成交價更重要。

若等到簽約後才發現稅費超出預期，可能出現：

• 售屋款不足以清償貸款
• 換屋自備款不夠
• 原先預留的資金被稅費吃掉
• 為了補足交屋款而臨時調度資金
• 已簽約卻無法任意調整成交價格

因此，比較穩妥的做法是：

1. 先確認預估成交價格。
2. 向銀行取得貸款清償金額。
3. 試算房地合一稅與土地增值稅。
4. 加入仲介費及其他交易支出。
5. 算出屋主最低可接受的實拿金額。
6. 再決定委託價格與議價空間。

立即試算屋主實拿

可以使用站內的「屋主實拿試算」，先估算成交後可能剩下多少資金：

屋主實拿試算｜立即試算

試算結果適合用來掌握初步方向；實際稅額仍須依取得原因、持有期間、成本憑證、自住條件及稅務機關認定為準。

阿勇提醒

賣房不是成交價越高，實拿就一定符合期待。

尤其是持有時間較短、早期購入、繼承或受贈取得、房貸餘額較高，以及準備申請自用住宅優惠的案件，更應在接受出價前完成試算。

先算「最後能拿多少」，再決定「多少價格可以成交」，資金安排才不會在簽約後失去彈性。

本文為一般交易與稅務觀念說明，實際稅額及費用仍應依個案資料、契約約定及申報時有效法令確認。