賣房可以拿回多少？成交價不等於屋主實拿
房屋成交價不是屋主最後能拿到的金額。賣房後還要扣除貸款、土地增值稅、房地合一稅、仲介服務費及其他支出，決定售價前應先試算屋主實拿。
房屋成交1,500萬元，屋主最後就能拿回1,500萬元嗎？
不一定。
成交後，還可能需要清償貸款、繳納稅費、支付仲介服務費及其他交易支出。
所以屋主真正應該關心的，不只是「賣多少」，而是：
全部扣除後，我最後大約可以拿回多少？
屋主實拿怎麼算？
可以先用這個簡單公式抓方向：
屋主實拿＝成交價－貸款清償－土地增值稅－房地合一稅－仲介服務費－其他交易支出
每一筆不動產的取得時間、成本、貸款及使用情況不同，因此不能只用成交價乘上一個固定比例。
1. 尚未清償的貸款
房屋如果仍有貸款，出售後通常要先清償銀行債務，才能塗銷抵押權並完成產權移轉。
可以先向銀行確認：
- 目前貸款餘額
- 清償到指定日期的本金與利息
- 是否有提前清償違約金
- 有沒有其他抵押權或私人設定
- 塗銷抵押權需要哪些文件
貸款餘額越高，成交後能留在屋主手上的金額就越少。
2. 土地增值稅
土地所有權移轉時，原則上會依土地漲價總數額計算土地增值稅。
實際稅額會受到下列因素影響：
- 前次移轉現值
- 本次申報移轉現值
- 持有期間
- 土地面積
- 是否符合自用住宅用地優惠
- 是否符合農業用地不課徵等規定
土地增值稅不是單純用成交價乘上固定稅率。
符合自用住宅「一生一次」或「一生一屋」條件者，可能適用優惠稅率；仍應在交易前個別確認。
3. 房地合一稅或財產交易所得
房屋、土地的取得日期不同，可能適用不同的所得稅制度。
房地合一稅的基本概念是：
房地交易所得＝成交價額－取得成本－可減除費用
之後再依規定計算課稅所得與適用稅率。
可能影響稅額的項目包括：
- 原始取得價格
- 取得日期與持有期間
- 買進時支付的契稅、印花稅、代書費及仲介費
- 符合規定的改良或重大修繕費用
- 出售時支付的仲介費、廣告費及必要費用
- 是否符合自住房地優惠
- 是否為繼承、受贈或配偶贈與取得
相關契約、收據及發票應妥善保存。
只有確實符合規定並能提出證明的成本與費用，才有機會列入計算。
4. 仲介服務費
委託仲介出售不動產，成交後會依委託契約約定支付服務費。
內政部規定的不動產仲介報酬標準，是向買賣雙方收取的合計最高上限，不代表每一件交易都固定收取相同比例。
屋主應以實際簽訂的委託銷售契約為準。
試算時，可以先把預計支付的服務費列入，避免只看成交價格。
5. 其他交易支出
依個案不同，還可能包括：
- 地政士費用
- 登記及塗銷規費
- 履約保證相關費用
- 印花稅
- 欠繳的房屋稅或地價稅
- 管理費及水電費結算
- 搬遷及清運費
- 約定由賣方負擔的修繕費
- 其他契約約定支出
單筆金額可能不大，但加總後仍會影響最後實拿。
簡單試算範例
假設房屋成交價為1,500萬元：
- 貸款清償：600萬元
- 土地增值稅：20萬元
- 房地合一稅預估：70萬元
- 仲介服務費：60萬元
- 其他支出：5萬元
概算如下：
1,500－600－20－70－60－5＝745萬元
這個例子只是說明計算方式，不代表任何個案的實際稅額或費用。
同樣成交1,500萬元，不同屋主因為取得時間、成本、貸款及稅務條件不同，最後實拿可能差很多。
什麼時候應該開始試算？
最好在決定售價以前就先算。
如果屋主希望最後實拿800萬元，就不能只說：
我的房子賣800萬元就可以。
因為800萬元成交，再扣掉貸款、稅費與服務費，最後實拿一定低於800萬元。
比較正確的方式是反過來思考：
1. 我希望最後實拿多少？
2. 預計有哪些稅費與支出？
3. 貸款還剩多少？
4. 成交價格至少要到多少？
5. 這個價格是否符合市場行情？
實拿目標與市場行情要一起評估，不能只從屋主需要多少錢反推售價。
阿勇提醒
賣房不能只看開價，也不能只看成交價。
真正重要的是：
- 市場合理成交價格
- 扣除貸款後還剩多少
- 稅費大約多少
- 委託與交易成本多少
- 最後能不能達到屋主的資金需求
先算屋主實拿，再決定售價與議價空間。
內容僅供初步試算參考。實際稅額、貸款清償金額及交易費用，仍應依個案資料向稅務機關、銀行、地政士或相關專業人員確認。