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不動產說明書在看什麼？簽名前先確認這6項
不動產說明書不是簽名用的形式文件，而是買方了解產權、使用現況、房屋瑕疵及重要限制的依據。簽約前應逐項確認，有疑問就先查清楚。
買房簽約時，常會看到一本厚厚的「不動產說明書」。
有些人只聽仲介簡單說明就簽名，卻不知道這份文件依法視為買賣契約的一部分。
一旦簽章，就代表買方已經收到並了解其中內容，不能只把它當成例行文件。
不動產說明書由誰準備？
仲介接受賣方委託後，應調查交易標的並製作不動產說明書。
解說前，應先由賣方及經紀人簽章；簽約前，由仲介向買方說明。簽訂買賣契約時，再交付買方簽章。
簽名前先確認6項
1. 產權是否清楚
確認土地、建物及車位的：
- 所有權人
- 面積與持分
- 抵押權或其他權利
- 是否有共有或使用約定
2. 房屋用途是否合法
查看建物謄本及使用執照記載的用途，確認現況是否有違章增建、隔間變更或違規使用。
有門牌、房屋稅籍或正在使用，不代表現況全部合法。
3. 有沒有漏水或修繕紀錄
確認屋頂、外牆、窗框、浴室及樓板是否曾經漏水。
即使已經修繕，也應了解發生位置、原因及處理方式。
4. 有沒有影響交易的特殊情況
例如：
- 海砂屋或輻射屋
- 火災、地震受損
- 非自然死亡
- 結構安全疑慮
- 嚴重鄰損或其他重要瑕疵
不知道的事項可以填寫「不知悉」，但不能把已經知道的事實故意隱瞞。
5. 現在由誰占有使用
確認房屋目前是：
- 屋主自住
- 出租中
- 借給他人使用
- 空屋
- 有無租約或搬遷問題
如果房屋有承租人，還要確認租期、押金及交屋方式。
6. 土地及環境有沒有重要限制
土地、透天、農舍及工廠尤其要注意：
- 使用分區與使用地類別
- 建築線及道路通行
- 越界或占用
- 套繪管制
- 是否位於特殊管制範圍
發現內容不清楚怎麼辦？
不要急著簽名，可以要求：
- 補充相關文件
- 調閱謄本或使用執照
- 現場再次確認
- 將重要約定寫入契約
- 必要時請地政士或專業人員協助
口頭說明與文件內容不同時，應先釐清並留下書面紀錄。
阿勇的實務提醒
不動產說明書的作用，不是保證房屋完全沒有問題，而是把已調查及已知的重要資訊說清楚。
買方不要只看總價與格局，賣方也不要因為怕影響成交就避談瑕疵。
說明越清楚，交易完成後的爭議越少。
簽名前多花一些時間確認，通常比交屋後再處理問題更省事。
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內容僅供參考，實際仍以主管機關、稅務機關、銀行、地政士或律師確認為準。
