銀行估價比成交價低？少估100萬，自備款可能差很多

房子成交1,000萬，銀行就會用1,000萬算貸款嗎？

不一定。

很多買方會先這樣算：

房價1,000萬元，如果貸款7成，我準備300萬元自備款就可以。

但真正的問題是：

銀行認為這間房子值多少？

銀行核貸時，通常會依自己的鑑價結果及借款人條件評估。

如果成交價1,000萬元，但銀行只估900萬元，買方需要準備的現金就會增加。

用金額比較，一看就懂

假設成交價都是：

1,000萬元

情況一｜銀行估價1,000萬元

假設以7成估算：

1,000萬元 × 70% ＝ 700萬元貸款

買方房價自備款約：

300萬元

情況二｜銀行只估900萬元

同樣以7成估算：

900萬元 × 70% ＝ 630萬元貸款

但是房子還是要付1,000萬元。

因此買方要準備：

1,000萬元 − 630萬元 ＝ 370萬元

原本預計準備300萬元，

現在變成：

還要多準備70萬元。

而且這還沒有把契稅、仲介費、代書費及其他買房費用算進去。

為什麼銀行估價可能比成交價低？

因為：

成交價，是買賣雙方談出來的價格。

而銀行更在意的是：

這間房子如果拿來做擔保，價值與風險是多少？

銀行通常會綜合考量：

- 附近實際成交行情

- 房屋屋齡與屋況

- 地段與生活機能

- 土地及建物條件

- 房屋未來是否容易轉手

- 物件是否有特殊情況

所以成交價和銀行估價，**本來就可能不同。**

同一間房，每個人貸到的金額也可能不同

除了房子本身，銀行也會評估買方的條件，例如：

- 收入是否穩定

- 工作狀況

- 信用紀錄

- 現有貸款

- 每月負債

- 還款能力

- 名下房屋及房貸狀況

所以不要只問仲介：

「這間房可以貸幾成？」

真正應該問的是：

「以我的條件，銀行大約願意貸我多少錢？」

7成只是保守抓預算，不是銀行保證

我們在買房資金規劃時，用7成來估算，是希望把自備款抓得保守一些。

實際貸款成數可能高，也可能低。

信用、收入及還款能力較佳的買方，有機會取得較好的貸款條件；反之，如果銀行鑑價較低、負債較高或物件條件較弱，貸款金額也可能下降。

所以不要先假設自己一定貸得到8成。

簽約前，先把資金缺口算清楚

如果自備款比較有限，在正式出價前，可以先：

- 了解附近成交行情

- 請仲介協助評估合理價格

- 向銀行詢問自己的貸款條件

- 預留銀行估價低於成交價的空間

因為真正重要的不是：

「銀行說可以貸幾成？」

而是：

「最後實際核貸多少？我還要拿多少現金？」

買房總成本，也可以先自己算

除了頭期款，買房還有契稅、仲介費、代書費及其他相關支出。

可以先使用：

👉 買房總成本試算｜立即試算

先了解自己大概要準備多少現金，再決定適合看多少總價的房子。

阿勇提醒

不要只問「貸幾成」，要問「最後貸得到多少錢」。

房子成交1,000萬元，

銀行估1,000萬元與估900萬元，

即使用同樣7成計算：

自備款就可能從300萬元變成370萬元。

少估100萬元，

買方就可能要多準備70萬元。

所以簽約以前，先把銀行估價、貸款能力與自己的現金準備一起算進去。

房子買得下來，不只是價格談得成，資金也要接得起來。