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農地買賣要繳哪些稅？買方與賣方分開看
農地買賣不是一定完全免稅。是否維持農業使用、能否取得農用證明、地上是否有建物，以及買賣雙方負擔的費用，都會影響最後稅額。
農地買賣要繳哪些稅？買方與賣方分開看
很多人聽過「農地免稅」，就以為農地買賣完全不用繳稅。
實際上，農地是否維持農業使用、能不能取得農用證明、地上有沒有建物，以及交易方式，都會影響最後稅費。
賣方常見費用
1. 土地增值稅
作農業使用的農業用地移轉給自然人，符合規定並提出農業用地作農業使用證明書，可申請不課徵土地增值稅。
要注意的是「不課徵」不是自動適用，也不是永久免除。申報土地現值時應提出申請，逾越規定期限可能無法補辦。
2. 所得稅或房地合一稅判斷
純農地、依法可核發建照的土地、農地上的房屋或其他建物，可能適用不同所得稅規定。
若土地未作農業使用、具有可建築性，或連同農舍、廠房等建物出售，就不能只用「這是農地」判定免稅，應由國稅局或專業人員依取得日期、使用狀況及交易標的確認。
3. 仲介服務費及其他支出
若透過仲介出售，還須計入服務費；另外可能有測量、鑑界、清償貸款、拆除改善及代書費用。
買方常見費用
- 買賣契約印花稅
- 所有權移轉登記規費
- 書狀費、代書費
- 仲介服務費
- 貸款設定及鑑價費用
如果農地上另有房屋或其他建物，還要確認建物是否辦理登記、是否涉及契稅，以及銀行願意承作的貸款範圍。
農地貸款通常較保守
農地不像一般住宅有固定成數。銀行會看土地位置、臨路、使用現況、借款人條件及農業經營用途。
買方不要只準備一般住宅的頭期款比例，簽約前最好先詢問銀行估價及可貸金額。
成交前先做3項確認
- 賣方能否取得農用證明
- 土地及地上物分別適用哪些稅制
- 買方貸款、自備款及交易費用是否足夠
阿勇的實務提醒
農地交易最常見的誤解，就是把「可以申請不課徵土地增值稅」簡化成「農地買賣完全免稅」。
同樣是農地，有沒有農用證明、是否違規使用、地上有沒有建物，結果都可能不同。
正式議價前，應先由地政士及稅務機關依土地謄本、取得時間、現況與預計成交價試算，才能知道賣方實拿與買方總成本。
延伸閱讀
內容僅供參考，實際稅額與申報方式仍以國稅局、地方稅務局及地政士依個案確認為準。
主要法規與查核來源
- 農業發展條例
- 農業用地興建農舍辦法
- 農業用地作農業使用認定及核發證明辦法
- 土地稅法第39條之2
- 農業部農地與農舍相關說明
- 財政部稅務入口網農業用地移轉及土地增值稅說明
內容僅供參考，實際仍以主管機關、稅務機關、銀行、地政士或律師確認為準。
