屋主收到斡旋後怎麼判斷？別只看出價，這5件事更重要
屋主收到斡旋或要約時，不要只看誰出價最高。買方的自備款、貸款能力、付款時程與附帶條件，都會影響交易能不能順利完成。價格差不多的兩組買方，成交穩定度可能完全不同。
屋主收到買方斡旋時，第一個問題通常是：
「出多少？」
價格當然重要。
但真正要判斷一組買方值不值得談，不能只看最後那個數字。
最高出價，不一定就是最容易成交的買方。
1. 先看：出價和底價差多少
收到出價後，先和自己的成交底線比較。
如果差距不大，通常還有議價空間。
即使第一次出價偏低，也可以先了解買方：
- 是不是認真想買
- 為什麼出這個價格
- 有沒有再提高的可能
願意正式出價，本身就是一個市場訊號。
2. 再看：自備款夠不夠
例如成交1,000萬元。
買方原本預期貸款700萬元，就至少要準備約300萬元自備款，再加上契稅、代書、規費等交易成本。
如果銀行最後只核貸600萬元：
買方就要再補100萬元。
所以屋主除了問：
「他出多少？」
也要知道：
「他的資金準備到什麼程度？」
3. 貸款條件穩不穩
有些買方會提出：
「要貸到某個金額或成數才買。」
這種條件要特別注意。
因為銀行貸款還會受到：
- 買方收入
- 信用
- 負債狀況
- 房屋鑑價
- 屋齡與物件條件
影響。
如果買方高度依賴貸款，最好在談判時就把條件說清楚。
不要成交後才發現：
銀行貸得比買方預期少。
4. 付款時程合不合
兩組買方都出1,200萬元，不代表條件一樣。
A買方：
自備款充足，付款流程單純。
B買方：
要先賣掉自己的房子，才能準備下一筆款項。
如果屋主自己也有：
- 換屋
- 清償貸款
- 指定日期交屋
付款時程就非常重要。
所以不是只有：
「賣多少？」
還要看：
「什麼時候拿得到？」
5. 有沒有附帶條件
買方出價可能附帶：
- 要求修繕漏水
- 留下家具家電
- 指定交屋日期
- 貸款達一定金額
- 清空或拆除特定物品
所以出價1,220萬元附帶很多條件，未必就一定比1,200萬元、條件單純的買方更好。
真正應該比較的是：
整體交易條件。
6. 不要只聽仲介口頭說「買方出多少」
收到正式斡旋或要約後，屋主最好確認：
- 出價金額
- 有效期限
- 付款方式
- 貸款需求
- 交屋時間
- 附帶條件
這些內容看清楚，再決定：
接受、拒絕，還是提出新的價格與條件。
阿勇提醒
屋主收到出價，我會建議一起看5件事：
1. 出價多少
2. 自備款夠不夠
3. 貸款穩不穩
4. 付款時間合不合
5. 附帶條件多不多
真正適合的買方，不一定只是：
出價最高的人。
而是：
價格合理、資金清楚、條件單純，而且有能力把交易完成的人。
賣房不是只找到願意出價的人。
而是找到能順利走到交屋的買方。
