房貸不足怎麼辦？買賣契約的貸款條件要怎麼約定

房子談到喜歡的價格，買方最常想的是：

「銀行應該貸得到吧？」

真正危險的，往往就是這個「應該」。

房屋成交後，如果原本預估可以貸700萬元，銀行最後只核貸600萬元，中間少的100萬元，不會自己消失。

原則上，差額仍然要由買方想辦法補足。

所以在簽買賣契約以前，除了談成交價，也要先把「貸款如果沒有照預期核准」這件事想清楚。

1. 先分清楚：核貸不足不一定是銀行拒貸

房貸結果大致可能出現幾種情況：

- 完全沒有核准

- 有核准，但金額不足

- 成數比預期低

- 貸款年限較短

- 利率高於原本預期

- 要求增加保證人或其他條件

例如：

成交總價1,000萬元。

買方原本預計：

- 自備款300萬元

- 房貸700萬元

但銀行最後只核准600萬元。

這時就多出100萬元資金缺口。

如果買方沒有其他資金可以補，問題就會出現。

2. 為什麼房貸會比預期少？

貸款不足通常不只一個原因。

可能來自：

借款人條件

例如收入、信用、負債比、其他貸款或工作穩定度。

房屋鑑價不足

銀行可能認為房屋價值低於成交價格。

例如成交1,000萬元，但銀行只估900萬元。

如果銀行再以估價的一定比例核貸，實際貸款金額自然會下降。

房屋條件特殊

例如屋齡較高、位置較偏、未保存登記、農舍、土地、持分或其他較特殊的不動產。

授信政策

不同銀行、不同時期，授信條件也可能不同。

所以：

房貸不能只看成交價。

還要同時看「人」和「房」。

3. 簽約前，最好先確認三個數字

第一個是：

自己最多可以拿出多少現金？

第二個是：

希望銀行至少貸多少？

第三個是：

如果少貸50萬、100萬，自己補得出來嗎？

這三個數字先算過，才知道自己的真正安全成交價在哪裡。

4. 什麼是「貸款但書」？

實務上，買方如果非常依賴銀行貸款完成交易，可以和賣方協議，把貸款條件寫入買賣契約的特約事項。

一般常被稱為「貸款但書」。

重點不是名稱，而是內容要寫清楚。

例如可以約定：

- 預計申請貸款多少金額

- 最低核貸金額

- 最晚何時提出貸款申請

- 需要向幾家銀行申請

- 若核貸不足，由誰補足

- 若仍無法補足，契約如何處理

越具體，之後越不容易各說各話。

5. 不要只寫「貸不到可以解約」

這種寫法看起來簡單，實際上問題很多。

例如：

什麼叫「貸不到」？

是完全沒有貸款，還是少貸20萬元也算？

買方只問一家銀行，銀行沒核准，可以直接解約嗎？

是因為房屋條件貸不到，還是買方自己有信貸、信用問題？

如果沒有寫清楚，很容易發生爭議。

所以與其寫：

「貸不到款，買方得解除契約。」

不如把條件寫得更具體。

6. 契約可以怎麼約定？

以下是概念上的寫法方向：

「買方預計向金融機構申請購屋貸款新臺幣○○萬元，如經金融機構正式審核後，核准金額不足新臺幣○○萬元，買方應先自行補足差額；如買方確實無法補足，雙方再依本契約特約事項處理。」

如果雙方同意達到特定條件時可以解除契約，也應進一步寫清楚：

- 核貸最低金額

- 認定方式

- 應提出哪些銀行文件

- 申請及通知期限

- 已支付價款如何返還

- 是否有違約責任

實際文字仍應依個案由地政士、仲介及買賣雙方確認。

7. 賣方也要注意貸款條件

貸款但書不是只有保護買方。

對賣方而言，也要避免約定過度模糊。

如果沒有期限、沒有最低金額、也沒有申請義務，可能導致房屋被綁住一段時間後，交易仍然無法完成。

因此公平的作法是：

把條件、期限及責任都寫清楚。

8. 已經簽約，銀行才說貸款不足怎麼辦？

這時不要先慌著說「我不買了」。

應先做幾件事：

1. 確認銀行為什麼少貸

2. 詢問其他銀行是否有不同授信空間

3. 確認自己可否增加自備款

4. 檢查買賣契約有沒有貸款相關特約

5. 盡快和仲介、地政士及賣方溝通

如果契約沒有約定「貸款不足即可解除」，單純因為自己資金不夠，不代表一定可以無責任退出交易。

這也是為什麼：

貸款問題最好在簽約前處理，不要等簽約後才補救。

阿勇提醒

買房最危險的不是房貸少一成。

而是：

原本以為一定貸得到，結果簽約後才發現自己補不起來。

所以我通常會建議買方：

先問銀行、先算自備款，再談成交價。

如果這筆交易高度依賴貸款，更應把重要條件寫進契約。

不要只靠一句：

「銀行應該會貸。」

真正安全的交易，是把最壞的情況也先算進去。