買房可以貸幾成？別先把七成、八成當成一定貸得到

買房時，很多人第一個問題就是：

「這間房子可以貸幾成？」

有些人習慣先用七成、甚至八成來算頭期款，但真正申請房貸時，銀行核貸的金額不一定照成交價計算。

所以在還沒有取得銀行正式鑑價及核貸條件以前，資金最好不要抓得太緊。

貸款成數不是只看成交價

銀行通常會先對房屋進行鑑價，再依照借款人的收入、信用、負債及房屋條件決定核貸金額。

例如：

房屋成交價 1,000 萬元。

如果銀行鑑價也是 1,000 萬元，貸款六成約為 600 萬元。

但如果銀行只鑑價 900 萬元，以六成計算，就只剩：

900 萬 × 60% ＝ 540 萬元。

這時買方需要準備的，就不只是原本想像中的 400 萬元，而可能接近 460 萬元，再加上契稅、代書費、規費、仲介服務費及其他交易成本。

這也是為什麼買房不能只問「可以貸幾成」，還要問：

銀行會把這間房子估多少？

為什麼我們建議先用六成估算？

市場上確實有人可以貸到七成、八成，首購族或財務條件佳的買方，也可能取得更好的條件。

但買房前做資金規劃，不能只用最理想的情況來算。

我們會建議：

在銀行正式確認前，先以六成貸款作為較保守的資金試算基準。

也就是：

如果準備買 1,000 萬元的房子，先假設銀行貸款約 600 萬元，自己至少準備約 400 萬元自備款，再另外保留交易費用及裝修預備金。

如果最後銀行可以貸到七成甚至更高，手上的資金就會比較寬裕。

反過來，如果一開始就假設一定可以貸八成，一旦銀行鑑價不足或核貸成數下降，簽約之後才發現自備款差一大截，就容易陷入資金壓力。

銀行主要看哪些條件？

1. 買方的收入與還款能力

薪資收入是否穩定、所得多少、工作年資，以及每個月可以負擔多少房貸，都是銀行的重要評估項目。

收入高不代表一定貸得多，銀行仍會計算整體負債。

2. 個人信用狀況

信用卡循環、信貸、車貸、其他房貸，以及過去是否有遲繳紀錄，都可能影響房貸條件。

即使收入不錯，如果身上已有大量貸款，也可能降低可貸金額。

3. 房屋鑑價

銀行不是單純依照買賣成交價放款。

如果成交價 1,200 萬元，但銀行認為合理價值只有 1,000 萬元，貸款通常會以銀行認定的價值作為重要基礎。

所以「買多少」跟「銀行認為值多少」，可能是兩件事。

4. 房屋本身條件

不同物件，銀行接受程度也不同。

例如：

老屋、公寓、偏遠地區住宅、農舍、未保存登記建物、特殊用途建築，銀行鑑價及貸款條件都可能比較保守。

地點好、屋況正常、產權單純、交易市場活絡的住宅，相對容易取得較好的融資條件。

5. 名下已有幾間房屋

央行對部分不動產貸款設有信用管制。

截至 2026 年 9 月 18 日，自然人第 2 戶購屋貸款最高成數為七成；第 3 戶以上購屋貸款最高成數則受到更嚴格限制。

要注意：

這裡講的是「最高上限」，不是銀行一定會貸到這個成數。

銀行還是會依個人的財務條件及物件狀況重新審核。

「最高可以貸七成」不代表一定貸七成

這是買方最容易誤解的地方。

中央銀行規定的是某些貸款類型「最高不能超過多少」。

銀行實際核貸時，可以低於這個數字。

例如法規最高可以七成，不代表每個案件銀行都會核七成。

最後可能是：

七成、六成五、六成，甚至更低。

因此買房時，最好把「法規上限」與「實際核貸」分開看。

簽約前最好先做這件事

如果自備款比較吃緊，建議在出價甚至正式簽約之前，就先找銀行初步詢問。

可以把：

房屋地址、成交預估價格、屋齡、坪數、自己的收入與目前負債情況

提供給銀行承辦人員，先了解大約的鑑價及貸款條件。

雖然正式核貸仍要等完整送件，但至少可以提早知道資金是否可能出現缺口。

阿勇提醒

買房真正危險的，不一定是房子買貴一點，而是：

簽約以後才發現貸款少了一兩百萬元。

所以在銀行正式核貸以前，我通常建議買方：

貸款先保守抓六成，自備款準備充裕一些。

能貸得更多是好事，但不要把「最高可能貸到多少」，直接當成自己一定拿得到的貸款。

先把資金算安全，再決定房子要買到多少，交易會安心很多。