買到有租約的房子，原租約、押金和房客怎麼接？
買到正在出租的房子，不代表交屋後就能立即要求房客搬走。買方應先確認租約期限、押金、租金、租賃範圍及交屋方式，並把房東變更、押金承接與後續收租方式交代清楚。
看到一間正在出租的房子，買方常問：
「我買下來之後，房客是不是就要搬走？」
不一定。
買有租約的房子，除了產權，還要一起看：
原租約怎麼處理。
1. 先把完整租約看清楚
至少確認：
- 租期到哪一天
- 每月租金多少
- 押金多少
- 租的是整戶還是部分空間
- 是否附家具設備
- 有沒有提前終止約定
不要只聽一句：
「現在有人租。」
2. 房子賣掉，租約不一定消失
民法第425條原則上規定，出租人把已交付、由承租人占有中的租賃物轉讓給第三人，租約對受讓人仍繼續存在。
但法律也有例外，例如特定未經公證、期限超過5年或未定期限的不動產租約，因此個案仍應依實際契約判斷。 簡單說
買到房子，不代表可以直接把原租約當作不存在。
3. 押金一定要交接清楚
例如原屋主收了：
2個月押金40,000元。
房屋出售後，要明確確認：
- 押金目前由誰保管
- 賣方是否移交給買方
- 金額是多少
- 日後房客退租由誰返還
最好在交屋文件裡留下紀錄。
否則退租時最容易出現：
「押金到底在誰那裡？」
4. 租金從哪一天開始改收？
交屋時也要訂出明確日期。
例如：
10月1日完成所有權移轉與點交。
那9月租金歸誰、10月租金匯給誰，要先算清楚。
並正式通知房客：
- 新房東姓名
- 新的租金帳戶
- 聯絡方式
- 生效日期
不要只口頭叫房客「下個月換帳號匯」。
5. 還要確認有沒有欠租
買方接手前最好確認：
- 房客有沒有欠租
- 水電費有沒有結清
- 管理費誰負擔
- 是否有其他未解決爭議
不要等過戶後才發現：
前一任房東和房客本來就有糾紛。
6. 如果買方是要自住，更要先問清楚
有些買方看到帶租約物件，想的是：
「買下來我就自己住。」
那更要先確認：
租約什麼時候到期，以及能否依約取得空屋。
如果需要立即入住，帶租約物件就不一定符合需求。
7. 交屋最好做一份「租賃交接」
建議至少列出：
1. 租約影本或正本
2. 押金金額
3. 已收租金期間
4. 房客聯絡方式
5. 家具設備清單
6. 水電及管理費狀況
7. 房東變更通知
這樣買賣交屋和租賃關係才接得起來。
阿勇提醒
買有房客的房子，不要只算：
「租金投報率多少？」
先看：
- 租約還多久
- 押金在哪裡
- 房客有沒有欠租
- 租金何時改由新屋主收
- 買方是要收租還是自住
帶租約房屋不是不能買。
而是要把：
房子、租約、押金、房客
四件事一起交接清楚。
