斡旋金和要約書差在哪？房子出價前先看懂反悔責任

斡旋金 vs 要約書，差的不只是「有沒有先付錢」

看中一間房子準備出價時，仲介通常會提供兩種方式：

- 支付斡旋金

- 簽署要約書

很多人以為差別只是：

「斡旋要先拿錢，要約書不用拿錢。」

其實真正要注意的是：

賣方接受你的出價之後，如果買方反悔，兩種方式可能產生不同的違約責任。

💰 斡旋金：賣方接受後，通常轉為定金

買方先支付一筆斡旋金，由仲介依約定的價格及條件向賣方議價。

如果賣方尚未接受，是否可以撤回、如何取回斡旋金，要依所簽文件及約定辦理。

但如果：

賣方已經同意買方提出的價格及條件，並依約簽認

斡旋金通常會轉為**定金**。

這時候買方再反悔，就可能面臨：

- 已支付的定金被沒收

- 依雙方所簽文件負擔其他違約責任

所以，斡旋金不是「先放一筆錢試試屋主底價」。

📝 要約書：沒先付錢，不代表反悔沒事

要約書是買方不用先支付斡旋金，而是以書面向賣方正式提出購買條件。

例如：

「我願意以1,500萬元購買這間房子，並依約定付款及簽約。」

如果賣方依要約內容承諾，雙方意思表示一致，就可能成立契約關係。

這時候如果買方反悔，**不是因為沒有先交錢，就可以直接說不買了。**

如果所簽署的要約書約定：

違約方應按買賣總價一定比例賠償對方

就可能依該約定負擔違約責任。

實際責任仍應以雙方簽署的要約書內容及個案情形為準。

⚠️ 用1,500萬元的房子來看，就很清楚

假設：

斡旋金：10萬元

賣方接受後，買方反悔：

👉 可能損失已轉為定金的10萬元

並仍須視契約內容判斷其他違約責任。

如果：

要約書約定違約金為買賣總價3%

1,500萬元 × 3% ＝ 45萬元

👉 買方違約時，可能面臨**45萬元的違約金責任**。

所以兩者真正的差異，不能只看：

「現在要不要先拿錢出來？」

更應該看：

「賣方接受之後，如果我反悔，要負什麼責任？」

簽之前，先確認這些事情

不論選擇斡旋金或要約書，都不要只是「喜歡就出價」。

正式出價以前，建議先請仲介提供並說明**不動產說明書**，至少確認：

- 房屋有沒有**滲漏水**

- 產權是否清楚

- 有沒有**抵押權或其他設定**

- 有沒有**越界、占用**情形

- 土地是否有**通行問題**

- 建地是否可以**依法興建**

- 地上物是否合法

- 有沒有**違建、增建**

- 自己的**貸款能力**是否足夠

資料了解清楚，再決定出多少錢。

阿勇提醒

斡旋金、要約書，都不是拿來試探屋主底價的工具。

不要因為斡旋金只有幾萬元，就隨便出價。

也不要因為要約書「不用先付錢」，就以為簽了之後可以隨時反悔。

真正重要的不是簽哪一種，而是簽之前，你有沒有看懂內容與違約責任。

尤其涉及定金、違約金及契約是否成立時，仍應以**實際簽署文件及個案法律關係**為準。