下斡旋前先確認什麼？買方最容易忽略的 7 件事
房子喜歡，不代表馬上就要下斡旋。出價前先確認貸款能力、屋況、產權、附贈設備與交屋條件，避免價格談成後，才發現真正的問題。
看屋看到喜歡的房子，最常聽到的一句話就是：
「要不要先出個價試試看？」
可以出價，但不要只想「出多少」。
真正重要的是：這個價格如果屋主接受，你準備好了嗎？
在簽斡旋或要約書以前，建議先把下面 7 件事確認清楚。
1. 先算自己真正能負擔多少
不要只看總價，也要把自備款、貸款、裝潢、稅費及後續持有成本一起算進去。
例如總價 1,000 萬元，如果銀行最後核貸七成，就需要準備約 300 萬元自備款，另外還有契稅、登記規費、代書費、仲介服務費及裝修等支出。
先確認資金，再決定出價，比成交後才找錢安全得多。
2. 不要把「銀行一定貸得到」當前提
房貸成數不是固定值。
銀行會依房屋所在地、屋齡、產品類型、鑑價結果，以及買方的收入、負債與信用條件決定實際核貸額度。
所以即使成交價是 1,000 萬元，也不代表銀行會用 1,000 萬元作為鑑價基準。
如果自備款抓得太緊，一旦銀行鑑價低於成交價，差額就必須由買方自己補足。
3. 屋況問題要在出價前問清楚
中古屋尤其要注意：
漏水、壁癌、增建、重新裝潢、管線更新、事故情形、停車位、租賃占用及公共設施等，都應在出價前盡量確認。
不能只看「現在看起來很漂亮」。
有些問題不一定影響購買，但會影響你願意出的價格。
4. 土地、建物與使用情形要一起看
買房不是只買眼前看到的空間。
應確認土地及建物權利範圍、共有情形、用途、是否有未登記增建，以及實際使用狀況是否與資料相符。
如果是透天、農舍、店面、工廠或土地案件，更不能只看門牌及現場外觀。
權利範圍搞清楚，再談價格。
5. 哪些東西留下來，要寫清楚
冷氣、熱水器、燈具、窗簾、固定櫥櫃、家具、家電……
看屋時看到的東西，不代表交屋時一定全部留下。
哪些屬於買賣標的、哪些是屋主要帶走，最好在出價或正式簽約前確認。
不要等交屋時才發現：
「我以為這個有包含。」
6. 交屋條件不要只談總價
價格只是交易條件之一。
還要確認：
何時簽約、付款方式、預計交屋日、現有租約如何處理、屋內物品是否清空、修繕如何約定，以及其他雙方特別在意的條件。
如果有特殊要求，例如：
「貸款不足一定金額就不買」 「必須先完成某項修繕」 「現有租客須於交屋前搬離」
都不要只停留在口頭溝通，應在相關文件中清楚約定。
7. 簽斡旋或要約書前，要知道自己簽的是什麼
買方出價常見方式包括「斡旋金」及「要約書」。
斡旋金通常是買方先交付一筆金額，由仲介向賣方協調價格及交易條件；依交易文件約定，賣方接受後，斡旋金可能轉為定金。
要約書則是以書面提出購買條件，不一定需要先交付斡旋金。
重點不是哪一種比較好，而是：
簽名前，要看清楚價格、期限、付款方式、附帶條件，以及賣方接受後會產生什麼法律效果。
不要把正式文件當成「只是試價」。
阿勇提醒
房子可以喜歡，出價則要冷靜。
我通常會建議買方在出價前，先回答自己三個問題：
- 如果屋主今天答應，我真的買得下來嗎？
- 銀行如果沒有貸到預期成數，我有沒有備案？
- 這間房子的屋況、產權與交屋條件，我都了解了嗎？
三個答案都是「是」，再來談價格。
買房不是搶快，而是把重要的事情先確認清楚。
看得懂、問清楚、想明白，再出價。
