銀行為什麼不一定貸七成？一次看懂銀行授信 5P
同樣買1,000萬元的房子，有人能貸七成，有人卻貸不到。銀行不只看房屋鑑價，也會評估借款人的收入、信用、負債、資金用途、還款能力與擔保品等條件。看懂授信5P，才知道房貸核准不是只看房價。
買房時常有人問：
「這間房子銀行可以貸幾成？」
很多人直覺會回答：
「現在大概抓七成吧。」
但實際上，房貸沒有一個所有人都適用的固定成數。
即使兩個人買的是同一間房子、成交價格也一樣，銀行最後核准的貸款金額、利率及年限，都可能不同。
原因就在於：
銀行不只評估房子，也在評估借款人。
銀行辦理授信時，常會從「授信5P」的角度評估風險。
1. People｜借款人條件
第一個看的，就是「誰來借錢」。
銀行通常會了解：
- 年齡
- 工作是否穩定
- 任職時間
- 收入來源
- 信用紀錄
- 是否曾有延遲繳款
- 目前已有多少貸款
所以同樣月收入，有固定薪資、長期任職與良好信用紀錄的人，和收入波動較大、負債較高的人，銀行評估結果可能不同。
簡單說：
不是有收入就一定貸得到，而是銀行要判斷收入是否穩定、持續，而且足以負擔未來房貸。
2. Purpose｜資金用途
銀行也會確認：
「這筆錢要拿來做什麼？」
如果是購屋貸款，通常會進一步確認：
- 自住或非自住
- 房屋類型
- 購買目的
- 貸款用途是否合理
- 是否涉及其他資金需求
住宅、店面、工廠、農舍、土地，銀行的授信評估方式不一定相同。
所以不能單純用：
「住宅可以貸七成，所以這塊土地應該也可以。」
這樣推估。
3. Payment｜還款能力
這是房貸非常重要的一環。
銀行不是只看：
「你一個月賺多少？」
還會看：
每個月已經要付多少錢。
例如：
月收入 8 萬元，看起來不低。
但如果同時已有：
- 車貸
- 信貸
- 信用卡分期
- 其他房貸
- 保證債務
每個月剩下可以負擔房貸的金額就會變少。
因此銀行會評估借款人的收入、負債及整體還款能力。
這也是為什麼有些人房屋鑑價沒有問題，最後核貸金額仍然比預期少。
4. Protection｜擔保保障
房貸通常以購買的不動產作為擔保。
因此銀行會評估：
- 房屋鑑價
- 土地及建物產權
- 屋齡
- 地點
- 使用分區
- 建物合法性
- 市場流通性
如果物件比較特殊，例如：
老屋、未保存登記建物、農舍、工業不動產、持分土地或位置較偏遠的房屋，銀行可能採取較保守的估價或授信方式。
所以：
成交價，不等於銀行認定的擔保價值。
這部分可以搭配本站另一篇：
「銀行估價比成交價低？少估100萬，自備款可能差很多」
一起閱讀。
5. Perspective｜未來展望與整體風險
銀行也會從較全面的角度評估這筆貸款。
例如：
- 借款人的工作產業是否穩定
- 收入未來是否具有持續性
- 房屋所在地市場性
- 房屋未來轉售能力
- 整體經濟及授信環境
這不是單看某一項條件，而是銀行對整體風險的綜合判斷。
所以房貸核准不是：
「符合一項條件就一定可以。」
而是把多項條件一起評估。
為什麼有人貸七成，有人只有六成？
舉個簡單例子。
兩位買方都購買總價1,000萬元的房子。
A買方：
- 收入穩定
- 信用正常
- 沒有太多其他貸款
- 房屋鑑價接近成交價
銀行可能願意提供較好的貸款條件。
B買方：
- 已有信貸及車貸
- 每月固定支出較高
- 收入波動較大
- 銀行鑑價低於成交價
即使買的是同樣價格的房子，最後核貸金額也可能較低。
所以買房準備自備款時，我通常不建議直接假設：
「銀行一定會貸八成。」
目前在做購屋資金規劃時，以較保守的七成作為試算起點，通常比較安全。
真正可以貸多少，仍應依個人條件、物件條件及各銀行實際審核結果為準。
房貸要看「人」也要看「房」
買方常把這兩件事混在一起：
房屋鑑價
是在評估：
這間房子值多少錢？
授信評估
是在評估：
這個人借這麼多錢，還得起嗎？
兩者都通過，才比較有機會取得符合預期的貸款。
阿勇提醒
買房前，不要只問：
「這間房可以貸幾成？」
更完整的問題應該是：
「以我的條件，加上這間房子的條件，銀行大約願意貸多少？」
如果預算抓得太緊，一旦銀行核貸少100萬元，這100萬元就可能要自己補。
所以真正安全的做法是：
先算自備款，再看房；先了解自己的授信條件，再決定成交價格。
房貸不是只看房價。
銀行看的，是「人＋房＋還款能力」的整體風險。
