銀行鑑價不足怎麼辦？成交1,000萬，不代表銀行也估1,000萬

很多買方看房、議價、出價，終於談到雙方都能接受的價格後，會開始計算：

「成交1,000萬，如果貸六成，就是貸600萬，我準備400萬應該就可以了。」

但真正送進銀行之後，卻可能發現：

銀行只估900萬元。

這時候問題就來了。

因為：

成交價，不等於銀行鑑價。

成交價，是買賣雙方談出來的

成交價，是屋主願意賣、買方願意買，雙方最後達成的價格。

它可能受到很多因素影響，例如：

• 買方特別喜歡這個地點
• 同社區很少有房屋釋出
• 房屋裝潢完整
• 土地條件特殊
• 屋主惜售
• 市場供需變化

所以成交價反映的是：

買賣雙方當下願意成交的價格。

但銀行看的角度不一樣。

銀行鑑價，是銀行認為這間房子值多少

銀行願意借錢給買方，同時會以房屋作為擔保。

因此銀行會評估：

如果未來貸款出現問題，這間房子的價值是否足以保障貸款。

銀行通常會參考：

• 房屋所在地
• 屋齡
• 建物坪數
• 土地坪數
• 房屋類型
• 樓層
• 道路與生活機能
• 附近成交行情
• 房屋市場流通性
• 產權是否完整
• 建物是否合法登記

不同銀行的鑑價方式與授信政策不同，所以同一間房屋，不同銀行的鑑價結果也可能略有差異。

最容易出問題的是「高買低估」

假設：

成交價：1,000萬元

銀行鑑價：900萬元

如果原本買方用六成貸款估算：

1,000萬元 × 60% ＝ 600萬元

原本預計自備款約：

1,000萬元 − 600萬元 ＝ 400萬元

但如果銀行最後是以900萬元的價值評估：

900萬元 × 60% ＝ 540萬元

這時買方需要準備：

1,000萬元 − 540萬元 ＝ 460萬元

自備款一下就多出60萬元。

而且這還沒包括：

契稅、登記規費、代書費、仲介服務費、搬家、修繕及裝潢等其他費用。

鑑價差100萬，不代表只差100萬

很多買方會問：

「銀行少估100萬，是不是我就多準備100萬？」

不一定。

真正影響的是：

銀行認定的房屋價值 × 最後核准的貸款成數。

所以當銀行鑑價比成交價低時，可貸金額也可能跟著下降。

對資金充裕的人來說，也許只是多準備一些現金。

但對自備款原本就抓得很緊的買方來說，突然多出50萬、60萬，甚至100萬元，都可能讓原本的購屋計畫出現壓力。

哪些房屋比較容易出現鑑價落差？

並不是只有「買貴了」才會發生。

有些物件，本來就比較難鑑價。

1. 附近成交案例少

例如比較偏遠的住宅、特殊區域，近期沒有足夠成交資料可以參考，銀行通常會比較保守。

2. 屋齡較高

老屋除了建物折舊，也可能涉及修繕、耐用年限與市場接受度。

3. 特殊物件

例如：

農舍、店面、套房、特殊用途建築、部分透天產品等。

這類物件的銀行鑑價方式，可能與一般住宅不同。

4. 有大量未登記增建

買方可能覺得增建空間很好用，也願意把它算進房價。

但銀行不一定會把未保存登記的空間，用相同方式計入擔保價值。

5. 屋主投入大量裝潢

屋主花300萬元裝潢，不代表銀行鑑價就一定增加300萬元。

裝潢可以增加使用價值，但不一定能等額反映在銀行鑑價上。

鑑價不足，可以換銀行嗎？

可以詢問其他銀行。

因為不同銀行的鑑價制度、授信政策、往來條件都不一樣，同一間房屋確實可能出現不同鑑價結果。

但要注意：

換銀行，不代表鑑價一定會變高。

如果附近實際成交行情本來就偏低，或物件本身條件特殊，多數銀行的判斷通常不會差距非常大。

所以「多問幾家銀行」可以做，但不要把它當成一定能解決問題的方法。

可以用信貸補自備款嗎？

這件事要特別謹慎。

因為新增信貸後：

• 每月負債增加
• 整體負債比提高
• 銀行可能重新評估還款能力

原本想用信貸補房貸缺口，反而可能影響房貸審核。

所以在沒有完整試算前，不建議為了湊自備款，先急著增加其他負債。

簽約前怎麼降低鑑價不足的風險？

如果自備款比較有限，建議先做三件事。

第一，先問銀行

提供：

房屋地址、坪數、屋齡、房屋類型、預估成交價格。

請熟悉房貸的銀行人員先做初步評估。

正式鑑價仍以銀行送件後的結果為準，但至少可以先了解大概範圍。

第二，不要把資金抓到剛剛好

假設手上有400萬元，不要把400萬元全部當作頭期款上限。

還要另外預留：

• 稅費
• 代書費
• 仲介服務費
• 搬家費
• 修繕費
• 裝潢費
• 緊急預備金

第三，先算最保守的情況

例如準備買1,000萬元的房子，可以先問自己：

如果銀行只估900萬元呢？

如果貸款只有六成呢？

多出來的自備款，我還負擔得起嗎？

如果答案是否定的，就應該在簽約以前重新評估總價。

阿勇提醒

買房不是只有問：

「這間房我買不買得起？」

還要再問：

「銀行願意借我多少？」

成交價，是你和屋主談出來的。

銀行鑑價，是銀行對這間房子的判斷。

兩個數字本來就可能不同。

所以在出價以前，除了看房價，也要先確認自己的資金安全距離。

寧可事前多算一點，

不要等簽約之後才發現：

房子買到了，貸款卻不夠。