土地有地上物，但只賣土地？契約怎麼寫才不會有爭議
土地上有老屋、鐵皮、倉庫或其他地上物，不代表買賣標的一定包含完整建物權利。若雙方實際交易重點是土地，應在契約中寫清楚地上物是否無償附隨交付、現況如何、是否計價、拆除費用由誰負擔，以及賣方是否負修繕責任。
土地買賣時，很常遇到這種情況：
「我要賣的是土地，房子只是順便留給買方。」
或者：
「地上這間鐵皮沒有權狀，就現況交給買方。」
這種案件最怕的就是：
大家心裡想的一樣，但契約寫得不一樣。
尤其土地上如果有：
- 老屋
- 未保存登記建物
- 鐵皮屋
- 倉庫
- 工寮
- 水泥地
- 圍牆
- 其他附著物
一定要先把：
買賣標的、地上物、責任、拆除、點交
寫清楚。
1. 第一件事：先確認到底「賣什麼」
這是最重要的一步。
有些案件真正的交易標的是：
土地。
地上物只是：
- 現況存在
- 無償附隨交付
- 不另外計價
這時契約就不應讓買方誤以為：
「我買的是一間完整、有權狀、有保固的房屋。」
所以契約最好明確寫出：
本案買賣標的以土地為主。
如果地上物只是附隨交付，也要另外說明。
2. 有地上物，不代表就是「成屋買賣」
例如土地上有一間30、40年的老屋。
但這間房屋可能：
- 沒有保存登記
- 沒有建物權狀
- 部分增建
- 已經老舊
- 主要價值其實都在土地
這種情況就不能只因為現場有房子，就完全用一般中古住宅的思維處理。
應先分清楚：
這筆交易的主要經濟價值到底是土地，還是房屋。
3. 地上物有沒有權狀，要先查
交易前至少要確認：
- 有沒有建號
- 有沒有保存登記
- 有沒有房屋稅籍
- 有沒有使用執照
- 實際面積多少
- 是否有增建
- 是否有第三人使用
尤其未保存登記建物，要特別小心。
因為買方取得土地所有權，不代表所有地上物法律關係就自動變得簡單。
所以不能只看：
「房子就在土地上。」
就直接假設所有權沒有問題。
4. 地上物如果不計價，契約要寫清楚
如果雙方共識是：
只交易土地。
地上物沒有另外計價。
可以在契約特約事項中明確寫出這個概念。
例如：
「本件買賣標的為土地，地上現有建物、鐵皮、設備及其他地上物，均依現況無償附隨交付，不另計價。」
重點不是一定要用這一句。
而是要讓契約清楚表達：
成交價是土地價格，不是土地＋建物分開計價。
5. 「地上物贈送」這句話要小心使用
實務上常聽到：
「房子送你。」
但契約最好不要只寫一句：
地上物贈送。
因為還有很多問題沒講清楚：
- 什麼地上物？
- 範圍到哪裡？
- 有沒有權狀？
- 是否可使用？
- 有沒有漏水？
- 有沒有增建？
- 拆除由誰負責？
- 是否要修繕？
所以比較好的作法是：
把地上物範圍與現況描述清楚。
6. 地上物現況交付，代表什麼？
如果雙方約定：
地上物依現況交付。
意思是買方原則上接受現場目前狀態。
例如：
- 老舊
- 漏水
- 鐵皮鏽蝕
- 管線老化
- 設備損壞
如果買方本來就是準備拆除或重建，這種約定很常見。
但要注意：
現況交付，不等於什麼都不用說。
已知的重要現況，還是應該先說明、最好留下紀錄。
7. 賣方「不負修繕保固」，要寫明白
如果賣方出售目的就是土地。
地上物又已經老舊，雙方可在契約中明確約定：
地上物依現況交付，賣方不負修繕、更新或設備功能保固責任。
這樣可以避免交屋後發生：
「冷氣壞了。」
「屋頂漏水。」
「水電不能用。」
買方又要求賣方修繕的爭議。
但這種約定不代表可以故意隱瞞已知的重要問題。
所以：
不負修繕 ≠ 不用誠實說明現況。
8. 拆除責任一定要先寫
這是非常常見的爭議來源。
地上物如果買方不要，到底誰拆？
常見可能有兩種：
賣方拆除後交地
契約就要寫：
- 拆除範圍
- 完成時間
- 是否含清運
- 地面是否整平
買方自行拆除
則應寫明：
- 地上物現況交付
- 拆除由買方自行處理
- 拆除費用由買方負擔
不要只口頭說：
「這個之後你自己處理。」
9. 「拆除」和「清空」也不一樣
例如一間老鐵皮屋。
拆掉建物是一件事。
裡面的：
- 機械
- 家具
- 廢棄物
- 垃圾
- 原物料
誰清？
又是另一件事。
所以契約可以再分清楚：
地上物拆除責任
和
屋內物品清空責任
避免雙方以為對方會處理。
10. 如果買方想繼續使用地上物呢？
那就不能只當成：
「反正是送的。」
買方至少應確認：
- 建物是否有權狀
- 是否可合法使用
- 結構狀況
- 水電
- 消防
- 是否可能被拆除
- 是否符合未來用途
尤其未保存登記、違章或老舊建物：
能不能繼續用，要另外查。
不要因為成交時沒有計價，就認為使用風險也沒有。
11. 點交前最好拍照留存
土地有地上物案件，我很建議：
簽約或交屋時拍照。
至少拍：
- 建物外觀
- 室內
- 鐵皮
- 圍牆
- 水泥地
- 增建範圍
- 機械設備
- 屋內物品
這樣未來如果發生：
「原本不是這樣。」
比較容易確認。
12. 契約至少要寫清楚這5件事
這類案件，我建議至少確認：
1. 買賣標的是不是只有土地
2. 地上物是否包含、是否計價
3. 地上物是否現況交付
4. 賣方是否負修繕保固
5. 拆除與清運由誰負責
再複雜一點的案件，還要加：
- 建物權利狀況
- 第三人占用
- 租賃
- 稅籍
- 使用執照
- 未保存登記
- 違章風險
13. 契約特約可以怎麼寫？
以下提供的是「文字方向」，實際交易仍應由地政士依個案調整：
範例方向：
「本件買賣標的以土地為主，土地上現有建物、鐵皮、設備及其他地上物，買方均已現場查看並同意依現況無償附隨交付，不另計價。除買賣雙方另有書面約定外，賣方不負前述地上物之修繕、更新、功能或保固責任。」
如果拆除由買方負責，可再加：
「前述地上物如日後需拆除、清運或改善，其費用及責任由買方自行負擔。」
如果賣方負責拆除，就要另外明確列：
- 拆到什麼程度
- 何時完成
- 是否清運
- 是否整地
14. 為什麼這類案件不能只用口頭約定？
因為買賣完成後，很容易出現不同記憶。
賣方記得的是：
「我只賣土地。」
買方記得的是：
「房子也是一起買的。」
仲介記得的是：
「大家當初說現況交屋。」
三邊說法都可能不一樣。
所以最安全的方法只有一個：
把共識寫進契約。
阿勇提醒
土地上有房子、鐵皮或其他地上物時：
不要只問：
「要不要一起留？」
真正要問的是：
- 買賣標的是什麼？
- 地上物有沒有計價？
- 地上物權利清不清楚？
- 現況誰接受？
- 修繕誰負責？
- 拆除誰負責？
- 交屋時留下什麼？
尤其如果屋主的意思就是：
只交易土地。
那就更要在契約裡把這件事情寫清楚。
不要等到交屋後：
賣方說「我沒有要修。」
買方說「我以為房子可以正常用。」
才開始爭。
土地是土地，地上物是地上物。
標的、現況、責任分清楚，交易才會安全。
